Los decretos «Maricarmen»: por qué más intervención no traerá más vivienda

El 30 de septiembre el Consejo de Ministros aprobó dos reales decretos-ley de vivienda que el propio presidente del Gobierno presentó apelando al caso de Maricarmen, una vecina de Madrid desahuciada días antes. El Congreso los tumbó el 2 de octubre (172 votos a favor y 178 en contra el primero; 166 frente a 184 el segundo) y el Gobierno los volvió a aprobar el 6 de octubre, sin apenas cambios, para convalidarlos en la Diputación Permanente con las Cortes ya disueltas y las elecciones generales convocadas para el 29 de noviembre. Mi opinión, después de doce años trabajando en este sector, es clara: estos decretos no solucionan el problema de la vivienda. Lo agravan.

Qué aprueban los decretos «Maricarmen»

Entre las medidas principales de los dos textos (idealista, Economist & Jurist):

• Prórroga extraordinaria de hasta dos años para los contratos de alquiler que venzan antes del 31 de diciembre de 2028, con la actualización anual de la renta limitada al 2% hasta 2027.
• Renovación automática de los contratos por periodos de cinco años (siete si el propietario es persona jurídica) e indemnización al inquilino de hasta 12 mensualidades si el propietario no renueva sin causa justificada.
• Suspensión de los desahucios de hogares vulnerables hasta el 31 de diciembre de 2030.
• Restricciones a la compra de vivienda por grandes tenedores y por inversores considerados «especulativos».
• El programa «Tu Casa»: 10.000 millones de euros en préstamos al 0% de hasta 50.000 euros para pagar la entrada de la primera vivienda.
• Una deducción en el IRPF para inquilinos (en torno a 1.000 euros al año para un alquiler medio) y recargos de IBI para viviendas vacías y turísticas.

Sobre el papel no suena bien, y en la práctica será peor. Salvo la deducción fiscal para el inquilino —cualquier rebaja de impuestos es bienvenida— y, con reservas, los préstamos al 0%, todo lo demás son restricciones e imposiciones sobre la propiedad privada. Los contratos deben pactarse libremente entre las partes, no dictarse desde el BOE. Y lo que no está en esos decretos es lo esencial: casi nada para construir más viviendas. Los 280 millones en avales para construcción industrializada y los 400 millones para gestores de vivienda social son anecdóticos frente a un déficit que el Banco de España cifra ya en 750.000 viviendas. Y lo único que de verdad haría falta, quitar trabas a quien quiere construir y alquilar, no aparece por ninguna parte.

Por qué van a empeorar la situación

El problema de la vivienda en España es, ante todo, de oferta. En 2025 se crearon 240.000 hogares nuevos y se terminaron 92.000 viviendas, y es el quinto año consecutivo en que la formación de hogares duplica a la construcción (Banco de España, vía El Diario). Cuando la demanda supera a la oferta, el precio sube. No hay decreto que derogue eso.

El alquiler prácticamente indefinido, con una indemnización de hasta un año de renta si el propietario no renueva, convierte cada contrato en un compromiso del que el dueño no puede salir. La reacción previsible es la de siempre: vender en lugar de alquilar, pasarse al alquiler de temporada o por habitaciones, o directamente dejar el piso cerrado. Cada vivienda que sale del mercado es una vivienda menos para una familia que busca casa.

El propietario que sí alquila exigirá más garantías y elegirá al inquilino con mayores ingresos. Desde idealista ya advierten de esa «elitización» del mercado, que deja fuera a jóvenes, autónomos y familias con ingresos menos estables: justo a quienes estas normas dicen proteger.

Los préstamos al 0% de «Tu Casa» pueden ayudar a alguna familia a reunir la entrada, pero conviene preguntarse de dónde salen esos 10.000 millones: del bolsillo de todos los contribuyentes. Y sin más viviendas a la venta, una parte de esa ayuda acabará, inevitablemente, dentro del precio.

Y la moratoria antidesahucios, prorrogada una y otra vez desde 2020, traslada al propietario particular —muchas veces una familia de clase media que tiene un piso alquilado como ahorro— el coste de una política social que decide el Gobierno. Cada prórroga eleva el riesgo percibido de alquilar y, con él, los filtros y las exigencias.

Más de ocho años de la misma receta

Estos decretos no son una excepción, sino la continuación de una política que se aplica desde junio de 2018: el Real Decreto-ley 7/2019, que alargó los contratos a cinco y siete años; la moratoria antidesahucios nacida en la pandemia y prorrogada año tras año; la Ley de Vivienda de 2023, con sus zonas tensionadas e índices de precios; el fin de la golden visa en abril de 2025; y el anunciado impuesto del 100% a compradores extracomunitarios. Todas parten de la misma premisa: intervenir el precio y restringir al propietario, en lugar de aumentar la oferta.

Los resultados están a la vista. Tres años después de la Ley de Vivienda, el alquiler es un 30,7% más caro en España y un 42,1% más caro en Madrid, la oferta ha caído un 30% y cada anuncio recibe de media 41 contactos, un 119% más que antes de la ley. En Barcelona, donde los precios están intervenidos, la oferta se ha desplomado un 69% (idealista). Mientras tanto, el déficit de vivienda que el Banco de España estimaba en unas 600.000 unidades en 2023 ha subido a 750.000, y el porcentaje de jóvenes propietarios ha caído del 41% en 2007 al 22% en 2025.

La gran damnificada es la clase media. Gana demasiado para acceder a una vivienda protegida y demasiado poco para competir con decenas de familias por cada piso en alquiler o para reunir la entrada de una compra. Es exactamente el perfil que estas políticas iban a proteger, y es el que más ha perdido.

El ejemplo argentino

No hace falta imaginar qué ocurre cuando se hace lo contrario. Argentina tenía desde 2020 una Ley de Alquileres muy parecida en espíritu a la nuestra, con contratos mínimos de tres años y actualizaciones de renta tasadas. El resultado fue que los propietarios retiraron sus pisos del mercado: en 2022 había en Buenos Aires unas 200.000 viviendas vacías, un 45% más que en 2018.

A finales de diciembre de 2023, el Gobierno de Javier Milei derogó esa ley por decreto y devolvió a las partes la libertad de pactar plazo, moneda y actualización. En pocos meses la oferta de alquiler en Buenos Aires creció un 170% y el precio de los nuevos contratos cayó en torno a un 40% en términos reales (idealista). Según la estadística oficial de la ciudad, alquilar un piso de dos dormitorios costaba en marzo de 2025 un 32% menos en términos reales que en diciembre de 2023 (Chequeado).

La lección es sencilla: cuando el propietario recupera la libertad y la seguridad, la vivienda vuelve al mercado. Es exactamente lo contrario de lo que se está haciendo en España.

Lo que sí funcionaría: más mercado y menos impuestos

Lo diré sin rodeos: soy cien por cien pro mercado. Cuando el Estado se pone a regular algo, por lo general lo empeora, y la vivienda es el mejor ejemplo. El problema de las grandes ciudades —Madrid, Barcelona, Valencia y, en general, los grandes núcleos urbanos— es la falta de oferta, y la forma más eficaz de combatirla es dejar que el mercado funcione.

Con libertad de contratación y seguridad jurídica, muchos más particulares y empresas estarían dispuestos a invertir en vivienda: a construir, a transformar locales y oficinas, a rehabilitar y a poner esas viviendas en alquiler. Más oferta significa más competencia entre propietarios y, con ella, precios más razonables para el inquilino. Para eso hace falta:

• Eliminar los topes de precio, las prórrogas forzosas y las zonas tensionadas, y devolver a las partes la libertad de pactar plazos y rentas.
• Liberar suelo y acabar con unos plazos de planeamiento y de licencias que hoy se miden en años.
• Facilitar el cambio de uso de locales y oficinas a vivienda.
• Garantizar que el propietario recupera su vivienda en semanas, no en años, ante un impago o una ocupación.

Y si el objetivo es que los jóvenes y las familias recién formadas puedan comprar, el camino no es prestarles dinero público para la entrada, sino dejar de quitárselo. Considero que todo impuesto es, en esencia, un robo, y los que gravan la vivienda no son una excepción. El más gravoso es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. En la Comunidad de Madrid, que tiene uno de los tipos más bajos de España, el general es del 6% (Guía Fiscal); en Cataluña llega al 10% (Guía Fiscal). En una vivienda de 280.000 euros son 16.800 euros en Madrid y 28.000 en Cataluña que el comprador tiene que pagar de su bolsillo, además de la entrada. Y si la vivienda es de obra nueva, lo que paga es un 10% de IVA, más el impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Ningún profesional que interviene en una compraventa —ni la agencia, ni el notario, ni el registrador, ni el gestor— cobra algo semejante. Quien más se lleva de la operación es, precisamente, quien no hace absolutamente nada por ella. Suprimir el ITP en la compra de vivienda, o reducirlo de forma drástica, haría más por el acceso a la primera vivienda que cualquier programa de préstamos públicos.

Hay, además, algo que pocos se atreven a decir. Una parte de la sociedad se ha acomodado a la idea de que tiene derecho a vivir en el centro y se queja de sus precios. Pero si tu presupuesto no alcanza para comprar o alquilar en las zonas más demandadas, tendrás que ir alejándote, con las incomodidades que eso suponga. Y alejarse no significa solo cambiar de distrito. En Madrid, el distrito de Salamanca supera los 10.800 euros por metro cuadrado, y dentro de la propia capital hay distritos como Villaverde o Usera por debajo de los 3.700 (idealista).

Fuera de la capital, en ciudades a 50, 60 o 70 kilómetros y muy bien comunicadas por tren y autobús, los precios bajan todavía más. Guadalajara está en 2.171 euros por metro cuadrado (idealista) y Toledo, a una media hora en AVE, en 2.119 (idealista): alrededor de una quinta parte de lo que cuesta el distrito de Salamanca. Con una red de trenes y autobuses como la que tiene Madrid, vivir lejos del centro no significa quedarse desconectado de él.

Cada uno tiene que adaptarse y ajustarse a su situación personal, como han hecho siempre las generaciones anteriores. Es algo que a las nuevas generaciones parece costarles asumir, pero ninguna ley va a cambiar que vivir en el centro de una gran capital sea caro.

En Emporio Real Estate trabajamos sobre todo en el segmento alto, al que estos decretos apenas afectan. Pero conozco bien el mercado, y nadie gana cuando el alquiler desaparece y la compra se vuelve inalcanzable. La vivienda no se arregla con decretos aprobados a menos de dos meses de unas elecciones. Se arregla con más oferta y menos impuestos: más mercado y menos Estado.