Fiscalidad de la vivienda de lujo en Madrid: guía de impuestos para compradores e inversores (2026)

Comprar una vivienda de lujo en Madrid no termina con la firma del contrato de arras ni con la entrega de llaves. Detrás de cada operación de este nivel hay una carga fiscal que, bien planificada, no debería dar ninguna sorpresa —y que, mal entendida, puede encarecer la compra en varios puntos porcentuales o complicar la venta años más tarde. En Emporio Real Estate acompañamos a nuestros clientes, tanto españoles como internacionales, durante todo el proceso, y la pregunta sobre impuestos es casi siempre la primera que nos plantean. Esta guía resume lo esencial, sin sustituir en ningún caso el asesoramiento de un fiscalista o notario, pero sí para que lleguéis a esa conversación con las ideas claras.

¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda de lujo en Madrid?

Si la vivienda es de segunda mano —el caso más habitual en los barrios donde trabajamos, como Recoletos, Castellana, Almagro o Trafalgar— el impuesto principal es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que en la Comunidad de Madrid se sitúa en el 6% sobre el valor de referencia catastral o el precio de compraventa, el que sea mayor. No existen tramos reducidos para importes altos: en vivienda de lujo, el ITP se aplica íntegro sobre el total de la operación.

Si se trata de obra nueva adquirida directamente al promotor, el impuesto cambia: se paga IVA al 10% más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que en Madrid es del 0,75% sobre el precio escriturado.

A estos impuestos hay que sumar los gastos de notaría, registro de la propiedad y gestoría, que en operaciones de alta gama suelen moverse entre el 1% y el 1,5% del precio. Como regla orientativa, nuestros clientes suelen presupuestar entre un 8% y un 10% adicional sobre el precio de compra para cubrir impuestos y gastos de formalización en una vivienda de segunda mano.

El Impuesto sobre el Patrimonio: la gran ventaja fiscal de Madrid

Este es uno de los argumentos que más valoran nuestros clientes con patrimonios elevados. La Comunidad de Madrid mantiene una bonificación del 100% del Impuesto sobre el Patrimonio, lo que en la práctica significa que la cuota a pagar por este impuesto es cero. La excepción son los patrimonios netos superiores a tres millones de euros, sujetos al Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas, creado a finales de 2022 precisamente para gravar a quienes se benefician de estas bonificaciones autonómicas.

Los no residentes tributan únicamente por los bienes que poseen en España y, con carácter general, pueden aplicar la normativa de la comunidad autónoma donde se encuentra la mayor parte de esos bienes, de modo que la bonificación madrileña también puede beneficiarles. Aun así, la decisión de establecer o no la residencia fiscal en España tiene implicaciones mucho más amplias —IRPF, sucesiones y donaciones, convenios de doble imposición— y merece un análisis específico para cada comprador internacional.

Lo que debe saber un comprador internacional

Para comprar en España, cualquier persona extranjera necesita un NIE (Número de Identidad de Extranjero), trámite que recomendamos iniciar en paralelo a la búsqueda de vivienda para no retrasar la firma.

Si la propiedad no constituye la residencia habitual del propietario y no está alquilada, Hacienda aplica una renta imputada: un porcentaje sobre el valor catastral (habitualmente el 1,1% o el 2%, según si el valor fue revisado recientemente) que tributa al 19% para residentes en la UE y el Espacio Económico Europeo, y al 24% para el resto de no residentes. Si la vivienda se destina a alquiler, los residentes en la UE/EEE tributan al 19% sobre el rendimiento neto, pudiendo deducir gastos, mientras que el resto de no residentes tributa al 24% sobre los ingresos íntegros.

Conviene aclarar un punto que genera confusión desde la primavera de 2025: España eliminó el régimen de «golden visa» por inversión inmobiliaria el 3 de abril de ese año, con una disposición transitoria que respeta las solicitudes presentadas antes de esa fecha. Hoy, comprar una vivienda en Madrid —por elevado que sea su valor— ya no concede por sí mismo un permiso de residencia. Esto no ha frenado el interés internacional por el lujo residencial madrileño, pero sí ha cambiado la conversación: la decisión de compra vuelve a apoyarse en el valor del activo, la calidad de vida y la rentabilidad, no en la vía migratoria.

Al vender: plusvalía municipal y retención a no residentes

Cuando llega el momento de vender, aparecen dos obligaciones que conviene anticipar. La primera es la plusvalía municipal (el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), que grava el incremento de valor del suelo desde la compra. Desde la reforma de 2021, el contribuyente puede optar por el método de cálculo que le resulte más favorable entre el sistema objetivo y el de la ganancia real, así que merece la pena revisar ambos antes de pagar.

La segunda, específica de los vendedores no residentes, es la retención del 3% sobre el precio de venta que el comprador está obligado a ingresar directamente en Hacienda, a cuenta del impuesto que el vendedor debe liquidar por la ganancia patrimonial (19% para residentes en la UE/EEE, 24% para el resto). Si la retención supera el impuesto finalmente debido, el vendedor puede solicitar la devolución del exceso.

Nuestra recomendación en Emporio Real Estate

En operaciones de lujo, los errores fiscales se pagan caros. Nuestro consejo, tanto para compradores como para vendedores, es sencillo: incorporar a un asesor fiscal y a la notaría elegida desde el momento de negociar la oferta, no después de firmar las arras. Así se evitan sorpresas en el cálculo de impuestos, se eligen correctamente los regímenes de residencia fiscal cuando hay alternativas, y se llega a la escritura con todos los números ya cerrados.

Si estáis valorando comprar o vender una vivienda de lujo en Madrid y queréis entender con detalle cómo encaja la fiscalidad en vuestro caso concreto, en Emporio Real Estate podemos poneros en contacto con los profesionales adecuados y acompañaros durante todo el proceso.

Este artículo tiene carácter meramente informativo y no constituye asesoramiento fiscal o legal. Recomendamos siempre contrastar cada caso concreto con un asesor fiscal o notario.